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Gewerbemietrechte

In dieser Rubrik finden Sie Wissenswertes und die neuesten Entscheidungen im Gewerbemietrecht.

Gewerberaummiete im Sinne des § 580 a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch liegt vor, wenn die Mietsache durch den Mieter gewerblich genutzt wird.

Da viele Mieterschutzvorschriften (Kündigungsschutz, Vollstreckungsschutz etc.) im Gewerberaummietrecht keine Anwendung finden, ist es für die Gestaltung des Mietverhältnisses wichtig, ob es sich um ein Mietverhältnis über Geschäftsräume oder normale Wohnräume handelt. Wenn gleich von Anfang an eine klare und gründliche Abfassung des Mietverhältnisses erfolgt, vermeiden Sie unnötige Streitigkeiten und Probleme mit Ihrem Vermieter/Mieter.

Hierbei ist Vorsicht geboten. Es gibt viele Stolpersteine, die es zu erkennen und zu umgehen gilt: Wird beispielsweise ein Gewerbemietvertrag auf einem Formular für Wohnraummietverträge abgeschlossen, läuft man Gefahr, dass dieser von der Rechtsprechung grundsätzlich als Wohnraummietvertrag angesehen wird und somit die Wohnraumschutzvorschriften greifen. Oft verwenden Vermieter auch alte Vertragsformulare erneut. Dies kann bei der sich ständig weiterentwickelnden Rechtsprechung fatale Folgen haben. Aber auch wenn der Gewerbemietvertrag richtig bezeichnet ist, reichen kleine Fehler aus, die zur Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrages führen können. Liegt beispielsweise auf der Vermieterseite eine Erben-/Grundstücksgemeinschaft vor und kümmert sich nur eine Person ohne entsprechende Bevollmächtigung um die Vermietung und unterschreibt alleine den Mietvertrag, ist kein wirksamer Vertragsschluss erfolgt. Der Mieter hat so die Möglichkeit, sich kurzfristig ohne größere Probleme von dem Mietverhältnis lösen zu können. Oft aber auch werden einzelne Vertragsbestandteile nicht geregelt, obwohl sie für eine der Parteien existenziell sein können. So sind viele Mieter der Ansicht, dass man bei Abgabe des Gewerbes (z.B. Einzelhandel oder Arztpraxis) an einen Nachfolger problemlos den Mietvertrag auf den Nachfolger übertragen könne. Das ist jedoch ohne Genehmigung des Vermieters nicht möglich.

Wir helfen Ihnen gerne bei der Abfassung eines an der neusten Rechtsprechung orientierten Gewerbemietvertrages. Wir stehen Ihnen aber auch bei der Überprüfung Ihres aktuellen Gewerbemietvertrages zur Verfügung. Je eher Fehler erkannt bzw. die Weichen richtig gestellt werden desto reibungsloser gestaltet sich Ihr Mietverhältnis.

Stephan Alfsmann
Rechtsanwalt
Tätigkeitsschwerpunkt Mietrecht

Ist wohnen im Geschäftsgebäude zulässig?

Der BGH hatte sich mit der Frage zu beschäftigen, ob eine Eigentumseinheit in einem Geschäftshaus zu Wohnzwecken benutzt werden darf. Nach einer Teilungserklärung aus den Jahren 1989/1990 dient das aus sieben Einheiten bestehende Geschäftsgebäude „zur beruflichen und gewerblichen Nutzung“.

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Die Einheiten dürfen nach dem Wortlaut der Erklärung „beruflich oder gewerblich, insbesondere als Apotheke oder Arztpraxis genutzt werden“. Das Geschäftsgebäude war ursprünglich in 6 Arztpraxen und eine Apotheke unterteilt.

Ein Teileigentümer entschied sich im Laufe der Zeit, seine Einheit nicht mehr als Arztpraxis zu nutzen, sondern zu Wohnzwecken. Er unterteilte dazu seine Einheit in zwei Wohnungen und vermietete sie privat.

Die übrigen Eigentümer waren mit dieser Nutzung nicht einverstanden und forderten den Teileigentümer zur Unterlassung auf.

Der BGH gab den Unterlassungsklägern Recht. Die Teileigentumseinheit darf nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

„Den anderen Eigentümer steht ein Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG zu, weil die Einheit nach der Teilungserklärung nicht als Privatwohnung, sondern nur für berufliche und gewerbliche Zwecke genutzt werden darf… In einem solchen Gebäude ist die Wohnnutzung bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil sie mit typischen Wohnimmissionen (Küchengerüchen, Freizeit- und Kinderlärm, Musik) sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums (etwa im Flur herumstehenden Gegenständen) einhergeht und zu anderen Zeiten, nämlich ganztägig und auch am Wochenende, stattfindet. Die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden“, BGH, Urteil vom 23.03.2018, Az.: V ZR 307/16.

Der beklagte Teileigentümer hätte vor der Nutzungsänderung gegenüber der Eigentümergemeinschaft eine Änderung der Gemeinschaftsordnung nach § 10 Abs. 3, Satz 2 WEG verlangen müssen.

Sollten Sie eine Nutzungsänderung Ihrer Eigentumseinheit anstreben, helfe ich Ihnen gerne bei der Umsetzung.

Stefan Alfsmann
Fachgebiet: Mietrecht

Themen: WEG-Recht, Nutzungsänderung, Eigentumseinheit,
Fotoquelle: © Tiberius Gracchus/Fotolia

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Übertragung des Leerstandsrisikos bei der Umlage der Nebenkosten auf den Mieter?

Darf ein Vermieter das Risiko eines Leerstandes auf die übrigen Mieter hinsichtlich der Nebenkosten abwälzen? Das KG Berlin sieht eine solche Klausel als unzulässig an.

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Urteil des KG Berlin, 6.6.2016, Az.: 8 U 40/15

“Die formularmäßige Überbürdung des Leerstandrisikos bei der Umlage der Nebenkosten auf den Mieter stellt eine unangemessene Benachteiligung dar und ist unwirksam. Die Vertragslücke ist durch ergänzende Vertragsauslegung  so zu schließen, dass die Umlage im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Objekts vorzunehmen ist.“

Der vom Vermieter gestellte Mietvertrag beinhaltete eine Klausel, welche die Umlage der Nebenkosten nach dem Verhältnis der Mietfläche zu den tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt vorsah. Die damit bewirkte Verlagerung des Leerstandrisikos auf den Mieter hält das KG Berlin für eine unangemessene Benachteiligung. Diese Sichtweise ist allerdings nicht unumstritten. Das OLG Düsseldorf sieht es anders und hält eine solche Klausel für wirksam, wenn sie transparent formuliert ist (OLG Düsseldorf, 21.5.2015, Az.: 10 U 29/15). Die Rechtslage ist also im Gewerbemietrecht noch nicht abschließend geklärt, anders als im Wohnraummietrecht (BGH, 6.10.2010, Az.: VIII ZR 183/09).

Die Unwirksamkeit des Verteilungsschlüssels führt allerdings nach Auffassung des KG Berlin nicht zu einer Unwirksamkeit der Umlage der Nebenkosten insgesamt. Vielmehr sei die entstandene Vertragslücke durch ergänzende Vertragsauslegung so zu schließen, dass die Umlage im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Objekts vorzunehmen sei. 

Wenn Sie Fragen rund um das Thema Mietrecht haben sprechen Sie uns an. Wir helfen Ihnen gerne.

Szymanski Rechtsanwälte
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Themen: Gewerbemietrecht Mietrecht Nebenkosten Leerstand

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