Mietrecht Wohnraum

Auch das Privatmietrecht, also das Mietrecht für eine Mietwohnung, bietet immer wieder Anlass für Streitigkeiten. Diese Probleme sind zügig in den Griff zu bekommen, wenn Sie sich möglichst frühzeitig anwaltlich beraten lassen. Zusätzlich wird dadurch weiteres Fehlverhalten vermieden.

Für den Mieter ist es wichtig zu wissen, wie er sich bei bestehenden Mängeln richtig verhält und wann er zur Minderung der Miete berechtigt ist. Ebenso häufig kommt die Frage auf, unter welchen Umständen ein Auszug aus der Mietsache (Mietwohnung oder Haus etc.) vor Ablauf der Kündigungsfrist möglich ist bzw. welche Rechte und Pflichten sich eigentlich aus dem Mietvertrag ergeben. Vermieter interessiert häufig, unter welchen Voraussetzungen die Miete erhöht werden kann.

Wir stehen Ihnen bei Fragen rund um Ihren Mietvertrag / das Mietverhältnis gerne beratend zur Seite.

Stefan Alfsmann
Rechtsanwalt
Tätigkeitsschwerpunkt Mietrecht / WEG

Keine zeitliche Schranke für Kündigung wegen Zahlungsverzug.

Kündigt ein Vermieter erst Monate nachdem der Mieter seine Miete nicht bezahlt hat, steht dies der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, BGH, 13.07.2016, Az.: VIII ZR 296/15.

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In dem zu Grunde liegenden Fall kündigte die Vermieterin im November 2013 wegen Mietzinsrückstandes mit den Mieten für Februar und April 2013 fristlos. Vor Ausspruch der Kündigung hatte sie die Mieterin im August 2013 gemahnt. Als die Mieterin nicht auszog, erhob die Vermieterin Räumungsklage. In der Berufungsinstanz wurde die Räumungsklage abgewiesen, weil die Kündigung nach der Meinung des Landgerichts erst sieben Monate nach Entstehen des Kündigungsgrundes ausgesprochen wurde und somit gemäß § 314 Abs. 3 BGB unwirksam gewesen sei. Die Vermieterin hätte nicht in angemessener Frist gekündigt. Die Mieterin sei deswegen schutzwürdig, weil sie aufgrund des Zeitablaufs davon hätte ausgehen dürfen, dass die Vermieterin ihr Kündigungsrecht nicht mehr in Anspruch nehmen wird.
Der BGH hat diese Entscheidung aufgehoben, da § 314 Abs. 3 BGB neben den speziellen Regeln des Mietrechts keine Anwendung findet. Der Wortlaut der §§ 543, 569 BGB spreche gegen eine zeitliche Schranke. Im Übrigen sei der Mieter durch den Rechtsgedanken der Verwirkung hinreichend geschützt. Dafür müssten aber neben dem Zeitmoment besondere Umstände hinzutreten, welche ein Vertrauen des Mieters auf den Fortbestand des Mietverhältnisses rechtfertigen. Solche Umstände hätten aber im vorliegenden Fall nicht vorgelegen. Alleine die Tatsache, dass die Kündigung zeitlich versetzt zum Mietzinsrückstand ausgesprochen wurde, begründe kein schutzwürdiges Vertrauen der Mieterin.
Dieses Urteil ist auch nach Meinung von Haus & Grund in der Sache vollkommen richtig und entspricht der Gesetzeslage. Außerdem trägt das Urteil der Tatsache Rechnung, dass viele Vermieter oft nicht sofort kündigen, sondern versuchen mit dem Mieter eine Lösung zu finden. Dieser gute Wille würde im Ergebnis bestraft, wenn von dem Kündigungsrecht nicht sofort Gebrauch gemacht wird.

Stefan Alfsmann
Rechtsanwalt

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Muss der Vermieter bei Eigenbedarf andere Wohnung anbieten?

BGH ändert Rechtsansicht zur Anbieterpflicht bei Eigenbedarfskündigung! Zu klären war, ob der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist, ein freie Wohnung im Haus als Ersatz für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung anzubieten.

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Der BGH kommt nun in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung zu dem Ergebnis, dass die Wirksamkeit der Kündigung nicht per se berührt wird, wenn  der Vermieter dem Mieter im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung eine vorhandene leerstehende Wohnung nicht als Ersatz anbietet.

Beim zugrunde liegenden Sachverhalt hatte die Vermieterin dem Mieter wegen Eigenbedarfs gekündigt, da sie die Wohnung für ihre Tochter benötigte. Dabei hatte es die Vermieterin unterlassen dem Mieter eine im selben Haus gelegenen 2-Zimmer-Wohnung anzubieten.

Der BGH hält mit seiner Entscheidung vom 14.12.2016, Az.: VIII ZR 232/15 nicht länger an seiner Ansicht fest, dass die Verletzung der Anbietpflicht zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung führt. Es bestehe zwar die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter während der Kündigungsfrist eine andere Wohnung im gleichen Haus oder Anwesen anzubieten, um die Folgen einer Eigenbedarfskündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten. Der BGH ist aber nunmehr der Auffassung, dass eine rechtswirksam ausgesprochene Kündigung sich nach § 242 BGB nicht nachträglich als unzulässige Rechtsausübung darstellt.

Eine Verletzung der Anbietpflicht könne aber unter Umständen einen Anspruch des Mieters auf Ersatz der ihm durch den Umzug entstandenen Schäden, wie Makler- oder Umzugskosten, nach sich ziehen.

Stefan Alfsmann
Rechtsanwalt

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Der Schadensersatzanspruch eines Vermieters und seine Grenzen

Nicht immer kann ein Vermieter trotz Schaden Ersatz vom Mieter verlangen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Erstattungspflicht des Mieters bei eigenmächtiger Entfernung (alter) Einrichtungsgegenstände im Hinblick auf den finanziellen Aufwand einer notwendigen Neuanschaffung ausscheiden.

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Der Vermieter hat im Anschluss an den Auszug des Mieters keinen Anspruch auf Schadensersatz für die Entfernung eines 20 Jahre alten Elektroherds.

LG Berlin, Teilurteil vom 28.10.2015 - 65 S 152/15 -
Der Mieter hatte die Wohnung nach einer Mietzeit von 14 Jahren gekündigt und die Wohnung ohne den bei Einzug bereits vorhandenen und damals ungefähr 10 Jahre alten Elektroherd zurückgegeben. Der Vermieter kaufte daraufhin einen neuen Herd und verlangte vom Mieter den Ersatz der Beschaffungskosten. Der Vermieter behauptete, bei Einzug habe sich ein Elektroherd in der Wohnung befunden und der Mieter habe diesen eigenmächtig entfernt. Der Mieter erklärte, der Elektroherd sei im Anschluss an einen Wasserschaden vom Voreigentümer (und damaligen Vermieter) entfernt und nicht wieder ersetzt worden. Er verweigerte die Kostenerstattung.

Auf die Zahlungsklage des Vermieters hatte das Amtsgericht den Mieter ohne weitere Begründung zum Ersatz der Kosten verurteilt. Das Landgericht hob das Urteil auf und wies die Klage - bezogen auf die Kosten für die Beschaffung eines neuen Elektroherds - ab.

Nach Ansicht des Landgerichts kam es nicht darauf an, ob die Behauptung des Mieters oder des Vermieters zutreffend sei. Selbst wenn zulasten des Mieters unterstellt werde, dieser habe den Elektroherd eigenmächtig entfernt, sei der daraus resultierende Schaden des Vermieters durch die notwendige Neubeschaffung unter dem Gesichtspunkt "neu für alt" zu berechnen. Werde nämlich eine gebrauchte Sache durch eine neue ersetzt, führe dies zu einer Werterhöhung gegenüber dem Wert der gebrauchten Sache. Diese Werterhöhung sei vom Schadensersatzanspruch abzuziehen.

Im vorliegenden Fall ging das Gericht von einer Lebensdauer eines Elektroherds von 20 Jahren aus. Nach Ablauf dieser Zeit könne einem Elektroherd überhaupt kein Restwert mehr zugebilligt werden, sodass nach Abzug der Werterhöhung kein ersatzfähiger Schaden mehr verbleibe.

Für weitere Fragen rund um das Thema Mietrecht stehe ich Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch zur Verfügung.

Stefan Alfsmann
Rechtsanwalt
Tätigkeitsschwerpunkt Mietrecht
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Die Kaution einfach "abwohnen" - geht das?

Zum Ende des Mietverhältnisses möchten viele Mieter die eigentlich zu zahlende Miete mit der hinterlegten Kaution, in der Regel 2 bis 3 Monatsmieten, verrechnen.

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Die Verrechnung der Miete mit Kaution ist aber unzulässig.
Das Amtsgericht München hat mit Entscheidung vom 05.04.2016. Az.: 432 C 1707/16 erneut bestätig, dass der Mieter nicht berechtigt ist, die Zahlung des Mietzinses vor Beendigung des Mietvertrages einzustellen und mit einem Kautionsguthaben zu verrechnen.

Sachverhalt:
Mit Schreiben vom 12.08.2015 kündigte die Mieterin das Mietverhältnis zum 30.11.2015. Sie zahlte daraufhin für den Monat Oktober und November 2015 keine Miete. Sie vertrat den Standpunkt, sie könne die Miete mit der Kaution verrechnen und die Kaution abwohnen. Der Vermieter erhob Zahlungsklage.

Die Klage hatte Erfolg, die Mieterin wurde zur Nachzahlung der Miete verurteilt. Das Amtsgericht führte in seiner Urteilsbegründung aus, dass ein Mieter kein Recht hat, die Mietzahlungen vor Ende des Mietverhältnisses einzustellen, um wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm die Miete Kaution zurückgezahlt worden. Das Abwohnen der Kaution sei unzulässig. Die Verpflichtung zur Mietzahlung gemäß § 535 Abs. 2 BGB entfalle erst nach Mietvertragsende. Dem Vermieter stehe die Kaution zur Sicherung seiner vertraglichen Ansprüche gegen den Mieter zu. Dieser Sicherungszweck würde bei einer vorzeitigen eigenmächtigen Verrechnung der offenen Mieten mit der Kaution rechtswidrig ausgehebelt.

Für weitere Fragen rund um das Thema Mietrecht stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Stefan Alfsmann
Rechtsanwalt Gelnhausen
Tätigkeitsschwerpunkt Mietrecht
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News: Besuchsrecht des Vermieters

Das Kammergericht Berlin hat mit Beschluss vom 03.08.2015 zu Aktenzeichen (2) 161 Ss 116/15 (44/15) nochmals klargestellt, dass bei vermieteten Räumen das Hausrecht grundsätzlich allein dem Mieter zusteht, auch gegenüber dem Vermieter.

Der Vermieter darf ohne Erlaubnis des Mieters die vermieteten Räume grundsätzlich weder selbst betreten noch ist er befugt, anderen wirksam den Zutritt zu gestatten oder zu versagen. Es ist allein der Mieter und nicht der Vermieter, der anderen vom Betreten der genannten Räumlichkeiten ausschließen kann. Dies gilt unabhängig vom Willen des Vermieters.

Einschränkungen gelten nur in absoluten Ausnahmesituationen, so beispielsweise wenn der Mieter abwesend, gleichzeitig eine konkrete Gefährdungslage für das Mietobjekt gegeben ist. Aber auch in solch einer Situation ist der Vermieter angehalten - soweit möglich -, vor dem Betreten des Mietobjekts den Kontakt zum Mieter (gegebenenfalls telefonisch, per E-Mail) zu suchen. Eine andere denkbare Ausnahmesituation kann unter Umständen bei Gemeinschaftseinrichtungen der Fall sein.

News: Verwertung der Kaution

Nach der Entscheidung des OLG Hamm vom 11.02.2016, Az.: 18 U 42/15, darf der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Kaution wegen auftretender streitiger Forderungen nicht verwerten.

Dagegen darf der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses die Kaution wegen streitiger Forderungen unmittelbar verwerten.

Der BGH hatte in seiner Entscheidung vom 07.05.2014, Az.: VIII ZR 243/13, offengelassen, ob der Vermieter die Kaution bei streitigen Forderungen bei Ende des Mietverhältnis verwerten darf.

Das OLG Hamm hat sich nun der Auffassung angeschlossen, dass die Sicherheit jedenfalls bei Ende des Mietverhältnisses auch für streitige Forderungen verwertet werden darf (so schon das OLG Karlsruhe bei seiner Entscheidung vom 18.8.2008, Az.: 8 W 34/08).

In der Fachliteratur kommen zunehmend Stimmen auf, die im Gewerbemietrecht bei streitigen Forderungen den Rückgriff auf die Kaution auch im laufenden Mietverhältnis zulassen wollen (MüKo-BGB/Bieber, 6. Aufl. 2012, § 551 Rn 14; Seldeneck/Wichert/Fallak, Gewerbemietrecht, 2013, Baustein 92 Rn 11 ff.). Die Entwicklung bleibt abzuwarten.

Keine Rückzahlung von Nebenkosten

Der BGH hat am 11.05.2016, Az.: VIII ZR 209/15, entschieden, dass Mieter nach Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB auch mit Einwendungen gegen Kostenpositionen ausgeschlossen sind, die nach der Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig sind.

Nach § 556 Abs. 3 BGB hat der Mieter grundsätzlich bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Nebenkostenabrechnung Einwendungen mitzuteilen. 

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter in seiner Nebenkostenabrechnung Positionen abgerechnet, die nach der Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig sind. Der Mieter bezahlte den ausstehenden Betrag trotzdem und verlangte erst 22 Monate nach Zugang der Abrechnung die Rückerstattung der nicht umlagefähigen Positionen.

Der Vermieter verweigerte die Rückzahlung unter Verweis auf die Ausschlussfrist.

Nach Auffassung des BGH im Grundsatz zu Recht. 

Der BGH begründete seinen Standpunkt damit, dass sowohl auf Mieterseite als auch auf Vermieterseite nach einem bestimmten Zeitraum Klarheit über wechselseitige Ansprüche bestehen müsse. Wenn der Mieter diesen Prüfzeitraum nicht nutzt, darf dies nicht zum Nachteil des Vermieters gehen. Im Übrigen gälte für den Vermieter betreffend der Abrechnung der Nebenkosten ebenso ein zwölfmonatiger Nachforderungsausschluss, weshalb eine Ungleichbehandlung nicht zu erkennen sei.