Baurecht

Das Baurecht wird unterteilt in einen öffentlichen und einen privaten Bereich. 

1. Öffentliches Baurecht 
Das öffentliche Baurecht besteht aus dem Bauplanungsrecht und dem Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht regelt „ob" und „was" gebaut werden darf und fällt in die Gesetzgebungskompetenz des Bundes. Die wichtigsten Regelungen finden sich im Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Hierbei ist zu beachten, dass an den geplanten Bau unterschiedliche Anforderungen zu richten sind, je nachdem, ob sich das Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans gemäß § 30 Abs. 1 BauGB befinden soll oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile entsprechend § 34 BauGB bzw. im Außenbereich nach § 35 BauGB.

Das Bauordnungsrecht hingegen regelt das „wie" eines geplanten Bauvorhabens und fällt in die Gesetzgebungskompetenz der Länder. In Hessen ist überwiegend die hessische Bauordnung (HBO) einschlägig. Zu beachten sind jedoch auch Regelungen bezüglich Abstandsflächen, Brandschutz und ähnlichem. 
Für Rechtsstreitigkeiten im öffentlichen Baurecht ist der Rechtsweg zu den Verwaltungsgerichten gegeben.

Baugenehmigung
Sie planen die Errichtung eines genehmigungspflichtigen Baus, z.B. einer Garage? Gerne beraten wir Sie hinsichtlich der rechtlichen Durchsetzbarkeit Ihres Vorhabens und unterstützen Sie bezüglich der Erteilung Ihrer Baugenehmigung.
Sie haben bereits eine Baugenehmigung erhalten, welche jedoch Auflagen enthält? Wir überprüfen diese für Sie und beseitigen die für Sie ungünstigen Auflagen im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten.
Gerne überprüfen wir auch eine an Sie gerichtete Abrissverfügung betreffend eines schon errichteten Bauwerks. 
Selbstverständlich kümmern wir uns auch um die Geltendmachung Ihrer Rechte (auch im Eilverfahren), sofern Sie durch ein Bauvorhaben Ihres Nachbarn beeinträchtigt werden. 

2. Privates Baurecht 
Das private Baurecht findet Anwendung zwischen privat am Bau Beteiligten.
Die wichtigsten Regelungen finden sich in den §§ 631 ff. BGB (werkvertragliche Regelungen), der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB Teile A, B und C) sowie der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Die VOB ist in drei Teile unterteilt. Teil A regelt allgemeine Bedingungen für die Vergabe von Bauleistungen und ist zwingend durch die öffentliche Hand anzuwenden. Teil B regelt allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen. Es ist darauf zu achten, dass dieser Teil explizit durch vertragliche Regelungen einbezogen wird. Teil C regelt allgemein technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen. Dieser Teil wird automatisch mit in den Vertrag einbezogen, wenn Teil B einbezogen wurde (§ 1 Abs. 1 VOB/B). 
Im Bereich des privaten Baurechts ist der Rechtsweg zu den Zivilgerichten eröffnet. 

Sie sind Bauherr und haben Mängel an dem für Sie errichteten Werk festgestellt? Wir unterstützen Sie bei der Geltendmachung Ihrer Gewährleistungsrechte. Hierbei ist zu beachten, dass Beweiserleichterungen zu Ihren Gunsten gegeben sind, solange noch keine Abnahme erfolgt ist. Erst nach erfolgter Abnahme obliegt dem Besteller der Nachweis vorliegender Mängel. 

Bei der Feststellung von Mängeln oder Mängelursachen kann zur Vermeidung eines Rechtsstreits die Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens in Betracht kommen. Die Vorteile eines solchen Vorgehens liegen beispielsweise in der Hemmung der Verjährungsfristen. Zudem sind die Parteien in einem gegebenenfalls nachfolgenden Hauptverfahren grundsätzlich an die Ergebnisse des selbstständigen Beweisverfahrens gebunden, was bei einem reinen Privatgutachten nicht der Fall ist. 

Sie sind Unternehmer und haben bereits das versprochene Werk erstellt, der Besteller verweigert jedoch die Abnahme? Wir führen für Sie die Fälligkeit der Vergütung herbei und setzen Ihre Ansprüche für Sie durch. 

Stefan Alfsmann
Rechtsanwalt

Unterlassene Widerrufsbelehrung im Verbraucherbauvertrag und dessen Folgen

Dem Besteller eines Verbraucherbauvertrages steht gegenüber dem Unternehmer gemäß § 650I Abs. 1 BGB ein beschränktes, gesetzliches Widerrufsrecht zu.

Wird diese Belehrung unterlassen, kann dies gravierende Folgen für den Unternehmer haben.

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Voraussetzung ist, dass zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer außerhalb der Büroräume ein Werkvertrag über die Herstellung oder den Umbau eines Bauwerks geschlossen wird.

Liegen diese Voraussetzungen vor, ist dem Verbraucher eine 14-tägige Bedenkzeit einzuräumen.

Die Frist verlängert sich sogar um ein Jahr, wenn die Widerrufsbelehrung nicht in der vorgeschriebenen Form erfolgt ist.

Folgende Form gilt es zu wahren:

1. die Belehrung muss zwingend in Textform erfolgen,

2. einen Hinweis enthalten, dass der Widerruf durch Erklärung gegenüber dem Unternehmer erfolgt und keiner Begründung bedarf,

3. den Namen, die ladungsfähige Anschrift und die Telefonnummer desjenigen, gegenüber dem der Widerruf zu erklären ist, gegebenenfalls seine Telefaxnummer und E-Mail-Adresse,

4. einen Hinweis enthalten auf die Dauer und den Beginn der Widerrufsfrist sowie darauf, dass zur Fristwahrung die rechtzeitige Absendung der Widerrufserklärung genügt, und

5. einen Hinweis darauf enthalten, dass der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz nach § 357d des Bürgerlichen Gesetzbuchs schuldet, wenn die Rückgewähr der bis zum Widerruf erbrachten Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen ist.

Mit fristgemäßem Zugang des Widerrufs beim Unternehmer wird aus dem Vertrags- ein Rückgewährschuldverhältnis ex nunc. Bereits empfangene Leistungen sind gem. § 355 Abs. 3 BGB zurückzugewähren.

Schon montierte Bauteile, soweit zerstörungsfrei möglich, hat der Verbraucher grundsätzlich auf eigene Kosten wieder auszubauen und an den Unternehmer zu übergeben. Für bereits erbrachten Bauleistungen oder Baumaterialien, die nicht ohne Zerstörung zurückgegeben werden können, hat der Verbraucher dem Unternehmer Wertersatz zu leisten.

Zu beachten gilt es in diesem Zusammenhang die Entscheidung des BG (Urteil vom 30.08.2018 – VII ZR 243/17) betreffend des Wertersatzes nach § 357 Abs. 8 BGB infolge eines von einem Verbraucher nach §§ 355 Abs. 2, 356 Abs. 3 BGB wirksam widerrufenen Werkvertrags.

Der BGH hat entschieden, dass der Unternehmer keinen Anspruch auf Wertersatz hat, wenn der Verbraucher über sein Widerrufsrecht nicht, auch nicht nachträglich, belehrt wurde.

Dies bedeutet im schlimmsten Fall, dass der Unternehmer die bereits erhaltene Vergütung zurückzuerstatten hat, der Verbraucher im Gegenzug aber keinen Wertersatz zu leisten hat. Diese Rechtsfolge ist unabhängig von der Frage, ob der Unternehmer eine mangelhafte oder mangelfreie Werkleistung erbracht hat.

Vor diesem Hintergrund ist es zwingend geboten, dass der Unternehmer den Verbraucher über sein Widerrufsrecht formell rechtmäßig informiert.

Sollten Sie in diesem Zusammenhang Fragen haben, stehe ich Ihnen gerne für ein Gespräch in unserer Kanzlei zur Verfügung.

Stefan Alfsmann
Rechtsanwalt

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Ersatz Mangelbeiseitigungskosten nach Immobilienkauf

BGH beendet Diskussion: Ersatz fiktiver Mangelbeseitigungskosten im Kaufrecht! Der BGH hat mit Urteil vom 12.03.2021, Az.: V ZR 33/19, entschieden, dass der kaufvertragliche Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung anhand der erforderlichen, noch nicht aufgewendeten Mangelbeseitigungskosten fiktiv geltend gemacht werden kann.

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Die Kläger erwarben von dem Beklagten eine Eigentumswohnung unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Dabei räumte der Beklagte im Rahmen des Kaufvertrages jedoch Kenntnisse über einen Feuchtigkeitsschaden im Schlafzimmer ein. Der Beklagte sicherte insoweit zu, dass er bei einem erneuten Auftreten des Feuchtigkeitsschadens nach Übergabe für den Aufwand der Schadensbehebung aufkommt. Kurze Zeit nach der Übergabe trat tatsächlich ein Feuchtigkeitsschaden im Schlafzimmer auf. Die Käufer bezifferten den Aufwand der Schadensbehebung nach ergebnisloser Aufforderung zur Mangelbeseitigung fiktiv ohne Mehrwertsteuer. 

Das Landgericht und Oberlandesgericht gaben der Klage statt. Die Revision des Beklagten wies der BGH ab. Der BGH bestätigte, dass es unerheblich sei, ob die Kläger den Schaden tatsächlich beheben lassen. Abweichend vom Werkvertragsrecht sei eine fiktive Schadensbezifferung zulässig, da es nicht vertretbar sei, dass der Käufer die Kosten der Schadensbehebung vorfinanziert. Darüber hinaus stände dem Besteller im Werkvertragsrecht im Gegensatz zum Kaufrecht ein Vorschussanspruch zu. Die Ausgangspositionen der beiden Vertragstypen seien daher nicht vergleichbar.

Sollten Sie nach Erwerb einer Immobilie Mängel feststellen, stehe ich Ihnen gerne zur Durchsetzung Ihrer fiktiven Schadensersatzansprüche zur Verfügung.

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Verjährungsfrist für Mängel an Photovoltaikanlage

Gehört die auf einem Dach montierte Voltaikanlage zu dem Bauwerk, mit der Folge, dass die für Bauwerke geltende lange Verjährungsfrist Anwendung findet?

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Unter dem Az. VIII ZR 318/12 entschied der BGH am 09.10.2013 über einen Sachverhalt, bei dem ein Landwirt sämtliche Komponenten einer Photovoltaikanlage von der Klägerin erwarb. Vertragsgegenstand war ausschließlich die Lieferung der Teile, welche von der Beklagten an den Landwirt geliefert wurden. Der Landwirt montierte die Anlage auf dem Dach einer auf seinem Grundstück befindlichen Scheune. Als Mängel an der Anlage festgestellt wurden, beanstandete der Landwirt diese bei der Klägerin. Diese wiederum wandte sich an die Beklagte, die die behaupteten Mängel (Delamination an verschiedenen Modulen) zurückwies. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Freistellung von der für den Landwirt mittlerweile titulierten Zahlungspflicht in Anspruch. Die Klage wurde letztlich abgewiesen, da das entscheidende Gericht die entsprechenden Ansprüche als verjährt ansah. Die Photovoltaikanlage ist mangels Verbindung mit dem Erdboden selbst kein Bauwerk im Sinne des Gesetzes. Bauwerk ist lediglich die Scheune, auf deren Dach die Anlage montiert ist. Die entsprechenden Module wurden jedoch nicht für die Scheune verwendet. Sie waren weder Gegenstand von Erneuerungs- oder Umbauarbeiten an der Scheune. Sie waren auch nicht für Konstruktion, Bestand, Erhaltung oder Benutzbarkeit der Scheune von (wesentlicher) Bedeutung. Die Solaranlage diente vielmehr dem Zweck Strom zu erzeugen und dem Landwirt eine zusätzliche Einnahmequelle zu verschaffen. Dementsprechend bestimmt sich die Verjährungsfrist nach § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB und beträgt 2 Jahre.

Fazit: Eine  Photovoltaikanlage stellt kein Bauwerk im Sinne des BGB dar und unterliegt der zweijährigen Verjährungsfrist.

Julia Habelt
Rechtsanwältin
Interessenschwerpunkt: Baurecht

Fotoquelle: © Smileus/Fotolia

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Augen auf bei Errichtung von Grunddienstbarkeiten

Häufig wird im Grundbuch ein Nutzungsrechtsrecht an einem eigentlich fremden Grundstück eingetragen, z.B. das Mitbenutzungsrecht an einer Garagenzufahrt.

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Das Oberlandesgericht Hamm hat am 22.11.2012 (Aktenzeichen - I - 5 U 98/12 -) entschieden, dass ein Grundstückseigentümer, der den mit einer Grunddienstbarkeit abgesicherten Überbau einer Nachbarparkgarage auf seinem Grundstück dulden muss, nicht verpflichtet ist, dem Nachbarn zu gestatten, die über sein Grundstück verlaufende Garagenzufahrt zu nutzen. Der Entscheidung liegt folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Parteien sind Eigentümer benachbarter Grundstücke. Die Garage der Kläger befindet sich etwa zur Hälfte auf dem Grundstück der Beklagten. Wegen einer im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit haben die Beklagten diesen Überbau zu dulden. Um die Garage nutzen zu können, müssen die Kläger eine etwa 4 - 5 m lange Garagenzufahrt überwinden, die sich zu gut 1/3 auf dem Grundstück der Beklagten befindet. Ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht zur Sicherung der Zufahrt der Garage ist nicht vorhanden. Die Beklagten untersagten den Klägern die Überfahrt über ihr Grundstück, woraufhin die Kläger auf Duldung der Zufahrt zu ihrer Garage klagten. Das Oberlandesgericht Hamm hat die Klage abgewiesen. Es ist der Ansicht, dass sich der klägerseits geltend gemachte Anspruch nicht aus der eingetragenen Dienstbarkeit ergibt. Nach ihrem Wortlaut bezieht sich diese nur darauf, dass ein Überbau in Form einer Garage zu dulden sei. Dies schließe jedoch die Garagenzufahrt nicht ein. Ein solcher Anspruch kann auch nicht aus anderen Rechtsgrundlagen hergeleitet werden. Der Fall eines den Klägern zustehenden Notwegerechts entsprechend § 917 BGB sei nicht gegeben. Die mit dem Überbau verbundene Duldungspflicht entsprechend § 912 BGB erfasse die Garagenzufahrt als so genannte „Funktionsfläche" nicht. Ein Anspruch lasse sich auch nicht aus nachbarlichem Gemeinschaftsverhältnis herleiten. Auch die Tatsache, dass der Rechtsvorgänger der Beklagten bei der Bewilligung der Dienstbarkeit angenommen habe, dass die Zufahrt zur Garage gewährleistet sei, verpflichtet die Beklagte nicht zur Duldung.Der BGH wies die hiergegen gerichtete Revision auf Kosten der Kläger zurück (Urteil vom 15.11.2013, Aktenzeichen V ZR 24/13) 

Fazit: Die Kläger sind Eigentümer einer erlaubten Garage, die sie nicht nutzen können, da ihnen die Zufahrt verboten ist.

Für weitere Fragen rund um das Baurecht stehe ich Ihnen gerne in einem Telefonat oder persönlichen Gespräch zur Verfügung.

Julia Habelt
Rechtsanwältin
Interessenschwerpunkt Baurecht

Fotoquelle: © KB3/Fotolia

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Anweisung an Handwerker zur eigenen Absicherung

Dass sich ein Handwerker bei Dacharbeiten absichern sollte ist klar. Fraglich ist aber, ob der Bauherr darauf hinweisen muss.

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Das Oberlandesgericht Hamm hat in seinem Beschluss vom 21.2.2014, Aktenzeichen - 11 W 15/14 - entschieden, dass ein privater Bauherr einen mit Dacharbeiten beauftragten Handwerker nicht anweisen muss, sich gegen Gefahren entsprechend zu sichern. Dieser muss als Fachmann grundsätzlich selbst für seine Sicherheit sorgen. Mit dieser Begründung hat das Oberlandesgericht Hamm den Prozesskostenhilfe-Antrag eines Elektrikers abgelehnt. Mit der entsprechenden Klage begehrte er Schadensersatz und Schmerzensgeld von einem privaten Bauherrn, von dem er beauftragt worden war, auf einem Hallendach eine Photovoltaikanlage zu montieren. Im Randbereich der Dachflächen befanden sich Lichtfenster aus transparentem Plastik, welche der Handwerker nicht abgesichert hat. Bei Ausführung der Arbeiten trat er versehentlich auf eines der Lichtfenster, welches brach. Daraufhin stürzte der Handwerker etwa 7 m tief auf den Hallenboden und verletzte sich erheblich. Er verlangte von dem privaten Bauherrn Schadensersatz und Schmerzensgeld mit der Begründung, der Bauherr habe seine Verkehrssicherungspflichten verletzt. Das Oberlandesgericht legte in dem Beschluss dar, dass ein privater Bauherr im Rahmen seiner bestehenden Verkehrssicherungspflicht nicht verpflichtet ist, einen beauftragten Handwerker anzuweisen, die für die Dacharbeiten erforderlichen Sicherungsmaßnahmen zu ergreifen. Zwar besteht grundsätzlich eine Verkehrssicherungspflicht des Bauherrn. Diese verkürzt sich jedoch, soweit er Handwerker mit der Ausführung von Arbeiten beauftragt hat. Handwerker sind Fachleute und als solche mit den Gefahren, die mit der Ausführung ihrer Arbeiten für sich und Dritte verbunden sind, vertraut. Das Oberlandesgericht ist der Ansicht, dass ein Handwerker die eigene Sicherheit bei der Ausführung seiner Arbeiten grundsätzlich selbst zu gewährleisten hat.

Für weitere Fragen rund um das Baurecht stehe ich Ihnen gerne in einem Telefonat oder persönlichen Gespräch zur Verfügung.

Julia Habelt
Rechtsanwältin
Interessenschwerpunkt: Baurecht

Fotoquelle: © Ingo Bartussek/Fotolia

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